外国人によるタイでのコンドミニアム購入 2026年: 費用、法的ルール、手続き

はい、外国人はタイで自分の名義で永久に、コンドミニアムを合法的に完全所有することができます。外国人はこの国で不動産を所有できないと聞いていた多くの人々にとって、これは驚きですが、両方の記述が同時に真実です。土地を所有することはできませんが、コンドミニアムのユニット自体は完全な外国籍フリーホールドとして所有できます。タイでのコンドミニアム購入は、49パーセントの外国籍枠を理解し、正しい方法で資金を持ち込み、適切なデューデリジェンスを行う限り、駐在員、リタイア者、海外投資家がこの国で自宅を所有するための最もクリーンで安全、かつ最も人気のある方法です。この2026年版ガイドでは、法的ルール、ステップバイステップの購入プロセス、実際の費用と税金、リースホールドとフリーホールドの比較、オフプラン（未完成物件）のリスク、そしてプーケットで確認すべき追加事項について詳しく説明します。始める前の1つの注意点として、不動産法は複雑であり変更される可能性があるため、常に独立した弁護士を利用し、ご自身でデューデリジェンスを行ってください。これは一般的な情報であり、法的または財務的な助言ではありません。

外国人はタイで合法的に不動産を購入できますか？

外国人はタイでコンドミニアムのユニットを合法的に購入して所有することができますが、土地を所有することはできません。その1つの違いが、ここでの不動産に関するほぼすべてのことを説明しています。コンドミニアムのユニットは、登録されたコンドミニアム建物内にある独立した不動産として扱われるため、建物が建っている地面の権利書を保持できなくても、ご自身のユニットの権利書を保持することができます。一戸建てやヴィラは土地が付いているため逆になり、そのため通常はリースや会社組織が関与することになります。

コンドミニアムを所有する権利はタイ・コンドミニアム法に由来しており、この法律はタイ国籍を持たない人々が条件に従って登録済みコンドミニアムのユニットを所有することを特に認めています。国籍によって答えが変わることはありません。米国市民、英国市民、オーストラリア人、ドイツ人、シンガポール人は、同法の下ですべて同じように扱われます。したがって、アメリカ人がタイでコンドミニアムを購入できるかどうか尋ねられたとき、答えは他のみんなと全く同じ条件で、率直に「はい」です。

土地対建物対コンドミニアム

3つのものを分けて考えると分かりやすいです。土地は、外国人が本質的に直接所有できない唯一のものである建物や構造物（ヴィラなど）は、下の土地がリースされていても外国人が所有することができます。コンドミニアムのユニットは、法律が例外として設けた特別なケースであり、ユニットの真のフリーホールド所有権と共用エリアの持分を得ることができます。これが、コンドミニアムの物件情報で「外国籍フリーホールド」というフレーズが何度も見られる理由であり、コンドミニアムが実際の権利書に自分の名前を残したいすべての人にとってデフォルトの推奨事項である理由です。

49パーセントの外国籍枠の解説

タイのすべてのコンドミニアムビルには外国人の所有制限が適用されます。全ユニットの合計床面積の49パーセントを超える部分を外国人が所有することはできません。残りの51パーセントはタイ人が所有しなければなりません。これはしばしば「49パーセントの外国籍枠」と略され、特定のユニットに魅力を感じる前に確認すべき最も重要な事項です。

この枠はユニット数ではなく建物全体の床面積で測定され、ビルの法人（管理団体）によって追跡されます。人気のプロジェクトでは、タイ人向けの枠がまだ利用可能である一方で、外国籍枠が売り切れることがあるため、同じ建物内にある2つの同一のアパートメントでも、どの枠に属しているかによって価格や法的ステータスが大きく異なる場合があります。外国籍フリーホールドのユニットが通常プレミアム価格で取引されるのは、まさにそれが限られているためです。

ビル内の外国籍フリーホールド枠がすでに埋まっている場合でも、必ずしもそのユニットを失ったわけではありません。代わりにリースホールドとして購入するか、場合によってはタイの会社を通じて購入することもできますが、会社組織による所有には独自の法的複雑さが伴うため、外国人の土地所有を偽装する方法として利用しては絶対にいけません。何かを支払う前に、そのユニットが外国籍枠で利用可能であることを書面で必ず確認してください。実際にはフリーホールドとして自分の名義で登録できないユニットの手付金支払いは、典型的で避けるべき間違いです。

フリーホールド対リースホールド：どちらを選ぶべきか？

フリーホールドとは、権利書に自分の名前が記載され、売却、賃貸、抵当権設定、または相続する権利を持ち、ユニットを完全かつ永久に所有することを意味します。リースホールドとは、土地局で一度につき最大30年間登録された長期リースを保有することを意味し、更新は法律で保証されるのではなく契約によって合意されます。コンドミニアムの場合、枠のあるユニットが利用可能であれば、タイ法が外国人に提供する最も強力な所有権の形態であるため、ほとんどの外国籍購入者は外国籍フリーホールドを目指すべきです。リースホールドが賢明な選択肢となるのは、フリーホールド枠が埋まっている場合、ヴィラや家を購入する場合、あるいは価格差が大きく一定期間のみ物件が必要な場合です。

選び方

本物の権利書のセキュリティを望み、物件を長期または無期限に保有する予定があり、再販の流動性を重視し、納得できる価格で枠内ユニットが入手可能な場合は、フリーホールドを選択してください。フリーホールド枠が満杯でそのビルが非常に気に入っている場合、リースホールドの価格が明らかに安く保有期間が短い場合、あるいは明確な更新条件を持つよく作成されたリースに依存することに抵抗がない場合は、リースホールドを選択してください。どちらを選ぶにせよ、リースの価値はその文面に完全に依存するため、独立した弁護士に書類を読み込んでもらってください。タイにおけるフリーホールドとリースホールドの違いは、購入者の間で最もよくある混乱の原因の1つであるため、契約する前に正しく理解しておく価値があります。

資金の持ち込み方法: FETフォーム

コンドミニアムを外国籍フリーホールドとして登録するには、購入代金全額を外国から外貨でタイに送金し、受取側のタイの銀行からその送金の証明を取得する必要があります。この証明が外国為替取引フォーム、通常はFETフォーム（古い文書ではTor Tor Sanまたは外国為替クレジットアドバイスと呼ばれる）です。これは任意の書類ではありません。コンドミニアム法に基づく外国所有の法的条件であり、土地局は移転時にその提示を求めます。

その論理は同法自体に規定されています。コンドミニアムを購入する外国人は、使用された資金がタイ国外から外貨で持ち込まれ、現地銀行によってタイバーツに両替されたことを示さなければなりません。タイ銀行（中央銀行）がこれらの外国為替規則を管轄しており、資金が到着するとタイの銀行がFETフォームを発行します。送金する際は、米ドル、ポンド、ユーロなどの外貨で送金し、タイ側の銀行にバーツへの両替を行わせ、送金の目的にコンドミニアムの購入と購入者としての自分の名前が明記されていることを確認してください。すでにタイ国内にあったバーツを送金したり、到着前にバーツに両替したりすると、正しいFET文面を取得できなくなり、その結果フリーホールド登録ができなくなる可能性があります。

2026年の時点で、銀行は多額のインバウンド送金にはFETフォームを、少額の送金にはクレジットアドバイスを発行しており、書類にあなたの名前が記載され目的が明記されていれば、どちらでも登録をサポートできます。多くの買い手は通貨コストを削減するために専門の送金サービスを利用しており、Wiseは不動産購入におけるFET要件の仕組みを説明しています。どの方法を利用するにしても、取引のローカル側や、その後の手数料およびランニングコストの支払いのために、タイの銀行口座を開設することも必要になります。

購入プロセスのステップバイステップ

外国人がタイでコンドミニアムを購入するプロセスは十分に確立されており、フリーホールドユニットの場合は驚くほど簡単です。以下は、最初の内覧から鍵を受け取るまでの一般的な順序です。

1. 予算と資金の設定。 外国人がタイの住宅ローンを利用することはめったにないため、ほとんどのコンドミニアム購入は現金で行われます。手数料や税金を含む総予算を算出し、海外から資金がどこから調達されるかを確認します。
2. 物件の検索と外国籍枠の確認。 ビルとユニットの候補を絞り込み、選択したユニットが外国籍フリーホールド枠で利用可能であることを書面で確認するか、リースホールドで購入することを決定します。
3. 予約手付金の支払い。 少額の予約金を支払うことで、書類が準備される間、物件を市場から一時的に外します。領収書と、価格、含まれるもの、タイムラインの書面による概要を受け取ります。
4. デューデリジェンスと権利書調査の実施。 弁護士が権利書を検証し、抵当権や負担がないか確認し、枠を確認します。また、再販の場合は手数料や公共料金が期日通りに支払われているか確認します。
5. 売買契約書の署名。 この契約書には、価格、手付金、残金、譲渡日、どちらがどの税金を支払うか、どちらかがキャンセルした場合どうなるかが規定されています。署名する前に確認してもらいましょう。
6. 資金の送金とFETの取得。 海外から外貨で残金を送金し、タイの銀行からFETフォームまたはクレジットアドバイスを受け取ります。
7. 土地局での所有権移転。 購入者と売却者（またはその代理人）が土地局に出頭し、FETを含む書類を提示し、手数料と税金を支払い、その日のうちに所有権があなたの名義に移転されます。
8. 公共料金の登録と入居。 建物の記録を更新し、電気、水道、インターネットを設定し、引き渡し時に支払うべき修繕積立金や管理費を支払います。

再販ユニットの場合、プロセス全体に数週間かかることがあります。オフプラン（未完成物件）の購入の場合、建設期間全体にわたり段階的に支払うため、リスクの様相がかなり変わります。

コンドミニアム購入時の費用、手数料、税金

ユニットの価格以外に、土地局での移転手数料と税金、ならびに法的および管理上の費用を予算に組み込んでください。大まかな目安として、再販における政府の移転費用の合計は、登録価値のおよそ2%から6%の間に着地することが多く、交渉によって買い手と売り手で折半されます。大まかな数値は確立されていますが、正確な折半割合や売り手側の税金は取引によって異なるため、これらを2026年の典型的な数字として捉え、実際の取引に合わせて確認してください。

いくつかのポイントで表の内容が理解しやすくなります。2%の移転手数料は主要な政府料金であり、頻繁に折半されます。特定事業税と印紙税は排他的であるため、取引ではどちらか一方が課され、両方が課されることはありません。Samui for Saleではコンドミニアムの移転税と手数料について解説しており、売り手がユニットを5年未満しか所有していない場合は一般的に3.3%のSBTが適用され、それより長く所有している場合は代わりに0.5%の印紙税が適用されることを確認しています。源泉徴収税は個人については累進課税で計算される売り手のコストです。誰が何を支払うかは契約に記載される交渉事項であるため、署名する前に折半割合に合意してください。修繕積立金と毎月の管理費は、どのコンドミニアムを所有する場合でも継続的な費用であり、入居後のプーケットでの生活費全体に影響します。賃貸収入や海外資金を定期的に国内に持ち込む予定がある場合は、タイに持ち込む外国収入に対する課税についてもよく読んでおいてください。

オフプラン対再販、およびオフプランのリスク

オフプランのコンドミニアムとは、建設前または建設中に購入し、建設の節目に合わせた分割払いで支払うものであり、再販は内覧してすぐに名義変更ができる完成済みのユニットです。オフプランはより安価である場合があり、ユニットや景色の最初の選択権を提供し、支払いを時間に分散させますが、再販にはない現実的なリスクを伴います。デベロッパーがプロジェクトを遅らせたり、仕様を変更したり、最悪の場合は完成させられない可能性があり、エスクローのような購入者保護は一部の国ほどタイでは広く利用されていません。

オフプランで購入する場合は、個々のユニットよりもデベロッパーに重点を置いてデューデリジェンスを行ってください。完了したプロジェクトの実績、過去の建物が時間通りに仕様通りに引き渡されたかどうか、支払いスケジュールがどのように構成されているかを確認してください。お金を前倒しで支払わせる契約は、問題が発生した場合のレバレッジを低下させるためです。建物が完成する前に外国籍枠が埋まってしまうと外国籍フリーホールドの約束は意味がなくなるため、ユニットが外国籍枠内でどのように、いつ割り当てられるかを確認してください。オフプランが最も理にかなっているのは、デベロッパーを信頼でき、価格と支払い条件が純粋により良く、待つ余裕がある場合です。

デューデリジェンスと避けるべき一般的な間違い

適切なデューデリジェンスは、スムーズな購入と高額な教訓を分けるものです。多額の送金を行う前に、売り手やエージェントではなくあなたのために動く独立した弁護士の助けを借りて、基本事項をしっかりと進めてください。

• 権利書の確認。 ユニットの権利書を確認し、売り手が登録された所有者であり、詳細が購入しようとしているユニットと一致していることを確認します。
• 負担の調査。 あなたに引き継がれるような、ユニットに付随する抵当権、先取特権、または未払いの義務がないことを確認します。
• 外国籍枠の確認。 ユニットが外国籍フリーホールド枠で利用可能であるという法人からの書面による確認を取得します。
• 無借金証明書の取得。 再販の場合は、管理費、修繕積立金、公共料金が譲渡日まで支払われていることの確認を取得します。
• デベロッパーの審査。 オフプランの場合は、完了したプロジェクト、引き渡し実績、財務の安定性を調査します。
• 独自の弁護士の利用。 エージェントやデベロッパーの弁護士だけに頼らないでください。控えめな弁護士費用は、高額な買物における安価な保険です。
• いかがわしいスキームの回避。 タイ人があなたの代わりに土地を所有していると装う名義人手配には近づかないでください。これらは違法であり、物件を失う原因になります。

最もよくある間違いは感情的で避けられるものです。枠の空き状況を確認する前に手付金を支払うこと、FET要件に違反する方法で資金を送金すること、少額の費用を節約するために独立した弁護士をスキップすること、更新やリターンに関する口頭の約束を信じ込むことなどです。書類作成段階でペースを落とせば、外国人がタイで不動産を購入する残りのプロセスは自然とスムーズに進みます。

プーケットでのコンドミニアム購入: 何が違うのか？

プーケットはバンコク以外で最大の外国籍フリーホールド・コンドミニアム市場であり、国内の他の地域とは少し異なる動きをします。海外からの購入者の需要が高いため、人気のビーチサイドのプロジェクトでは外国籍枠がすぐに売り切れる可能性があり、外国籍フリーホールドのユニットにはタイ人枠やリースホールドの同等品に対して明確なプレミアム価格が上乗せされます。ここでの多くの購入者は、パートタイム居住と賃貸収入を考えており、一年のうち一定期間はユニットを使用し、残りの期間は賃貸に出すため、立地、賃貸需要、建物管理が特に重要になります。

購入する場所によって、ライフスタイルと再販の双方が形作られます。西海岸のビーチエリア、ラグーナおよびバングタオエリア、チャロンおよびラワイ周辺のエリアはそれぞれ異なる購入者や賃貸市場を引きつけるため、コミットする前にプーケットの住みやすいエリアやプーケットの宿泊エリアについて調べておく価値があります。また、多くの人が購入前に賃貸するため、島で最初に時間を過ごすことも価値があります。プーケットのアパート賃貸やプーケットの移動手段に関する私たちのガイドは、所有する前にエリアをテストするのに役立ちます。リモートワークをする場合、デジタルノマドとしてのプーケットでの生活に関するガイドが日常生活の現実的な側面をカバーしています。

タイでのコンドミニアム購入は良い投資ですか？

ライフスタイル資産としてのタイのコンドミニアムは優れている可能性があり、純粋な金融投資としては混合的であり、ユニット、建物、タイミングに大きく依存します。タイのコンドミニアムの資本成長は緩やかで不均一であり、特に外国籍枠のユニットの場合は購入者のプールが限られているため再販が遅くなる可能性があり、賃貸利回りは立地や季節によって大きく異なります。優れた管理が行き届いている強力な立地のよく選ばれたユニットは、妥当な賃貸収益を生み出し価値を維持することができますが、デベロッパーのプレミアム価格で購入された供給過剰の建物は、両方の面で期待を裏切る可能性があります。

率直な枠組みとして、コンドミニアムが最も機能するのは、着実な値上がりを期待する放置型の投資としてではなく、実際に使いたい時（家として、あるいは賃貸も生むパートタイムの拠点として）がある場合です。数字が主な動機である場合、賃貸であれば資本を流動性に保ち移転費用がかからないため、購入と単なる賃貸を比較してください。タイでのリタイアに必要な金額や広範な生活費に関するガイドは、ご自身の状況に合わせて所有と賃貸を比較検討するのに役立ちます。

コンドミニアムでの生活: ビザ、資金、ランニングコスト

タイでコンドミニアムを所有しても、ビザ、居住権、または滞在する権利は与えられません。これは初めての購入者の多くを驚かせます。所有権と入国管理は完全に別個のシステムです。フリーホールドのコンドミニアムを所有していても、観光滞在よりも長く住むには有効なビザが必要であり、他の長期滞在の外国人と同様に定期的な報告と更新を行うことになります。

ほとんどのコンドミニアム所有者は、自分の状況に合った長期滞在ビザを保持しています。リタイア者はタイのリタイアメントビザをよく利用し、富裕層の購入者はLTRビザやタイ・プリビレッジ（エリート）ビザを検討し、リモートワーカーはデスティネーション・タイランド・ビザ（DTV）をますます利用しており、タイ国籍の人と結婚している人はタイの結婚ビザを利用する場合があります。コンドミニアムを貸し出すだけでなく、ビジネスを運営するなどしてここにいる間に収入を得る予定がある場合は、その収入に頼る前にタイでのビジネスの立ち上げに関する規則を調べておいてください。まず自分の生活にビザを合わせ、その後に住むためのコンドミニアムを購入し、その逆を行わないようにしてください。

専門家の助けを求めるべきとき

すべてのコンドミニアム購入において、オプションではなく不可欠なものとして独立したタイの不動産弁護士を利用してください。あなたのためだけに動く弁護士は、権利書調査の実行、外国籍枠の確認、売買契約書のレビューまたはドラフト作成、FET書類の確認、必要に応じた土地局での代理出席を行います。数百万バーツの価値がある購入において、数万バーツの低い弁護士費用は、非常に大きな間違いに対する安価な保険です。

ビルの外国籍枠が埋まっており誰かが回避策を提案した場合、オフプランで購入し契約書にデベロッパーに有利な条項が多数含まれている場合、リースが関わっており更新条件が重要である場合、または所有権構造について何か異常を感じる場合は、特に専門家の助けを求めてください。タイでのコンドミニアム購入は外国人に真にアクセスしやすいものですが、それでも外国における法的取引であるため、資格を持った専門家に頼り、コミットする前に適切なタイ当局と現在の規則を確認してください。

Frequently asked questions

Can foreigners buy property in Thailand?

外国人はタイでコンドミニアムのユニットを購入して所有することができますが、土地は所有できません。コンドミニアム法に基づき、外国人は土地を含まないため通常リースや会社組織を必要とする一戸建てやヴィラとは異なり、自分の名義で完全な外国籍フリーホールドとしてコンドミニアムユニットを保有することができます。

Can a US citizen buy a condo in Thailand?

はい。米国市民は、他の外国人労働者とまったく同じ条件でタイのコンドミニアムを購入し所有することができます。国籍によって規則が変わることはありません。依然として49パーセントの外国籍枠内で購入し、登録のために外貨で海外から購入資金を持ち込みFETフォームを取得する必要があります。

What is the 49 percent foreign quota?

タイ法では、どのコンドミニアムビルにおいても外国人の所有権を全ユニットの合計床面積の49パーセントに制限しており、残りの51パーセントはタイ人が保有します。人気のビルでは外国人向け部分が売り切れることがあるため、手付金を支払う前に、選択したユニットが外国籍フリーホールド枠で利用可能であることを書面で必ず確認してください。

What is the FET form and why do I need it?

外国為替取引フォームは、購入資金を外貨で海外からタイに持ち込んだことを証明する銀行の証明書です。外国籍フリーホールドを登録するための法的条件であるため、土地局は移転時にこれを要求します。外貨で資金を送り、目的をコンドミニアムの購入として明記してください。

How much does it cost to buy a condo in Thailand?

価格以外に、登録価値のおよそ2%から6%を占め、売り手と交渉して折半される移転税と手数料を予算に組み込んでください。2%の移転手数料、売り手側のSBTまたは印紙税に加え、およそ20,000から50,000 THBの弁護士費用、および小さめの権利書調査または評価手数料を見込んでおいてください。

Are condos in Thailand leasehold or freehold?

両方存在します。外国人は、外国枠のユニットが利用可能な場合、権利書に名前が記載される永久所有権を与えるフリーホールドとしてコンドミニアムを所有できます。枠が埋まっている場合や、より低い価格を希望する場合は、最大30年間登録されるリースホールドが代替案となります。ほとんどの購入者にとって、フリーホールドの方がより強力な所有権の形となります。

How long can you own a condo in Thailand?

フリーホールドのコンドミニアムは期限なしで永久にあなたのものであり、売却したり相続人に引き継いだりすることができます。リースホールドは登録ごとに最大30年間続き、更新は法律で保証されるのではなく契約によって合意されるため、実際に保有できる期間はリースの文面に完全に依存します。

Is buying a condo in Thailand a good investment?

それは強力なライフスタイル資産であり、混合的な純粋な投資です。資本成長は緩やかで不均一であり、再販が遅くなる可能性があり、賃貸利回りは立地によって異なります。コンドミニアムが最も機能するのは、価格上昇に対する放置型の賭けとしてではなく、実際に使いたい時（家または賃貸収入を生むパートタイムの拠点として）がある場合です。

Is it safe for foreigners to buy a condo in Thailand?

フリーホールドのコンドミニアムの購入は、適切なデューデリジェンス（権利書と枠の確認、独立した弁護士の利用、資金の正しい持ち込み）を行うことで安全です。オフプランの購入、満枠の回避策、名義人土地構造などではリスクが高まるため、それらの状況において専門的なアドバイスが最も重要になります。

出典

1. タイ・コンドミニアム法 仏暦2522年（外国所有および外貨要件）
2. タイ土地局（土地局の移転と登録）
3. タイ銀行（外国為替規則）
4. Siam Legal International、資金送金とFETフォーム
5. Thailand Law Online、外国所有と不動産購入
6. CBRE Thailand、フリーホールドとリースホールドの比較
7. Samui for Sale、コンドミニアム移転税と手数料
8. Wise、タイでのコンドミニアム購入方法とFET要件

このガイドについて

このガイドは、プーケットに居住し取材を行っているThailand Stuff編集チームによって調査および執筆されました。現在の現地価格、公式情報源、信頼できるデータに基づいて調査を行い、数値を最新の状態に保つために定期的に見直しています。最終見直しは2026年8月に行われました。Thailand Stuffは法律事務所、税理士事務所、またはライセンスを持つ財務アドバイザーではなく、この記事は一般的な情報であり、法的または財務的な助言ではありません。不動産法、税金、外国為替規則は変更され、公式の裁量で適用されるため、現在の要件については常に土地局、タイ銀行、およびご利用の銀行に確認し、ご自身の購入には独立したタイの不動産弁護士および資格のある税務アドバイザーを利用してください。