外国人によるタイでのコンドミニアム購入 2026年: 費用、法規制、手続き

外国人は、タイ国内のコンドミニアムを自分の名義で永久に、完全に合法的に所有することができます。外国人はタイで不動産を所有できないと聞いていた多くの人々にとって、これは驚きですが、どちらの記述も同時に真実です。土地を所有することはできませんが、コンドミニアムのユニット自体は完全な外国人のフリーホールドとして所有することができます。タイでのコンドミニアム購入は、49パーセントの外国人クオータを理解し、正しい方法で資金を持ち込み、適切なデューデリジェンスを行う限り、駐在員、引退者、海外投資家がこの国で自宅を所有するための最もクリーンで、最も安全で、最も人気のある方法です。この2026年版ガイドでは、法規制、ステップバイステップの購入プロセス、実際の費用と税金、リースホールドとフリーホールドの選択、オフプラン（未完成物件）のリスク、そしてプーケットでチェックすべき追加事項について順を追って説明します。始める前に1つ注意点として、不動産法は複雑であり変更されるため、常に独立した弁護士を利用し、ご自身でデューデリジェンスを行ってください。これは一般的な情報であり、法的または財務的なアドバイスではありません。

外国人はタイで合法的に不動産を購入できますか？

外国人はタイでコンドミニアムのユニットを合法的に購入して所有することができますが、土地を所有することはできません。その一つの区別が、ここでの不動産に関するほぼすべてのことを説明しています。コンドミニアムのユニットは、登録されたコンドミニアムビル内にある独立した物件として扱われるため、建物が建っている地面の権利を保持できなくても、ご自身のユニットの権利証書を保持することができます。一戸建てやヴィラは土地が付いてくるため逆の仕組みになり、通常は代わりにリースや会社組織が関与することになります。

コンドミニアムを所有する権利は、タイ・コンドミニアム法に由来しており、非タイ人が条件に従って登録済みコンドミニアムのユニットを所有することを特に許可しています。国籍によって答えが変わることはありません。米国市民、英国市民、オーストラリア人、ドイツ人、シンガポール人は、同法の下ですべて同じように扱われます。したがって、アメリカ人がタイでコンドミニアムを購入できるかどうか尋ねられた場合、答えは他のすべての人と同じ条件で、率直に「はい」となります。

土地対建物対コンドミニアム

3つのものを分けると分かりやすくなります。土地は、外国人が本質的に直接所有できない唯一のものです。ヴィラなどの建物や構造物は、下の土地がリースされている場合でも、外国人が所有することができます。コンドミニアムのユニットは、法律が例外として設けた特別なケースであり、ユニットの真のフリーホールド所有権と共用エリアの持ち分を得ることができます。これが、コンドミニアムの物件情報で「外国人のフリーホールド」というフレーズが繰り返し見られる理由であり、実際の権利証書にご自分の名前を残したい人にとってコンドミニアムがデフォルトの推奨事項である理由です。

49パーセントの外国人クオータの解説

タイのすべてのコンドミニアムビルには外国人所有制限が適用されます。すべてのユニットを合わせた総床面積の49パーセントを超える割合を外国人が所有することはできません。残りの51パーセントはタイ人が所有しなければなりません。これはしばしば「49パーセントの外国人クオータ」と短縮され、特定のユニットを気に入る前に確認すべき最も重要な事項となります。

クオータはユニット数ではなく建物全体の床面積で測定され、建物の法人（管理団体）によって追跡されます。人気のプロジェクトでは、タイ人向けクオータのユニットがまだ利用可能である一方で、外国人クオータが売り切れてしまうことがあるため、同じ建物内にある2つの同一のアパートでも、どのクオータに属しているかによって価格や法的ステータスが大きく異なる場合があります。外国人向けフリーホールドユニットは、まさに限られているという理由から、通常プレミアム価格が付きます。

建物の外国人フリーホールドクオータがすでに満杯であっても、必ずしもそのユニットを諦めたわけではありません。代わりにリースホールドとして購入するか、場合によってはタイ法人を通じて購入することもできますが、法人名義での所有には独自の法的な複雑さが伴うため、外国人による土地所有を偽装する方法として決して参入すべきではありません。何かを支払う前に、ユニットが外国人クオータの下で利用可能であることを書面で必ず確認してください。実際にご自身の名前でフリーホールドとして登記できないユニットに対する予約金は、古典的で回避可能な間違いです。

フリーホールド対リースホールド: どちらを選ぶべきか？

フリーホールドとは、タイトルデード（権利証書）にご自分の名前が記載され、売却、賃貸、抵当権設定、または相続の権利を持つ状態で、ユニットを完全に永久に所有することを意味します。リースホールドとは、土地局に一度に最大30年まで登録された長期リースを保持することを意味し、更新は法律で保証されるのではなく契約によって合意されます。コンドミニアムの場合、クオータのユニットが利用可能であれば、タイ法が非タイ人に提供する最も強力な所有形態であるため、ほとんどの外国人購入者は外国人のフリーホールドを目指すべきです。リースホールドが賢明な選択肢となるのは、フリーホールドのクオータが満杯のとき、ヴィラや家を購入しているとき、あるいは価格差が大きく一定期間だけ物件が必要なときです。

選び方

本物の権利証書の安心感が欲しい場合、物件を長期的または無期限に所有する予定がある場合、再販の流動性を重視する場合、そして許容できる価格でクオータユニットが利用可能な場合は、フリーホールドを選択してください。フリーホールドのクオータが満杯でそのビルが気に入っている場合、リースホールドの価格が意味のあるほど安く時間軸がより短い場合、または明確な更新条件を持つ十分に作成されたリースに依存することに抵抗がない場合は、リースホールドを選択してください。どちらを選ぶにせよ、リースの価値はその文言に完全に依存するため、独立した弁護士に書類に目を通してもらいましょう。タイにおけるフリーホールドとリースホールドの違いは、購入者の混乱の最も一般的な原因の1つであるため、決断する前に正しく理解しておく価値があります。

資金の持ち込み方法: FETフォーム

コンドミニアムを外国人フリーホールドとして登記するには、全購入価格を海外から外貨でタイに送金し、受け取り側のタイの銀行からその送金の証明を取得する必要があります。この証明が外国為替取引フォーム、通常FETフォームと呼ばれるものです（古い文書ではTor Tor Samまたは外国為替信用状と呼ばれます）。これは任意の書類ではありません。コンドミニアム法に基づく外国所有の法的要件であり、土地局は移転時にその提示を求めます。

その論理は法律自体に規定されています。コンドミニアムを購入する外国人は、使用された資金がタイ国外から外貨で持ち込まれ、現地の銀行によってタイバーツに換算されたことを示さなければなりません。タイ銀行（中央銀行）がこれらの外国為替規則を管轄しており、資金が到着するとタイの銀行がFETフォームを発行します。送金する際は、米ドル、ポンド、ユーロなどの外貨で送金し、タイ側の銀行にバーツへの換算を行わせ、送金の目的がコンドミニアムの購入であることを明記し、購入者としてご自身の名前を記載するようにしてください。すでにタイ国内にあったバーツを送信したり、到着前にバーツに換算したりすると、正しいFETの文言を取得できなくなり、フリーホールド登記がブロックされる可能性があります。

2026年の時点で、銀行は多額のインバウンド送金にはFETフォームを発行し、少額の送金には信用状を発行しており、書類にご自身の名前が記載され目的が明記されていれば、どちらでも登記をサポートできます。多くの購入者は通貨コストを削減するために専門の送金サービスを利用しており、Wiseなどはプロパティ購入におけるFET要件の仕組みを説明しています。どのようなルートを利用する場合でも、トランザクションのローカル側や、その後の手数料およびランニングコストの支払いのために、タイの銀行口座を開設することも望ましいでしょう。

購入プロセスのステップバイステップ

外国人としてタイでコンドミニアムを購入するプロセスは十分に確立されており、フリーホールドユニットの場合、驚くほど簡単です。最初に見学してから鍵を受け取るまでの一般的な流れは以下の通りです。

1. 予算と資金の設定。 外国人がタイの住宅ローンを利用することはまれであるため、ほとんどのコンドミニアム購入は現金です。手数料や税金を含めた総予算を算出し、資金が海外のどこから来るかを確認します。
2. ユニットの検索と外国人クオータの確認。 ビルやユニットを絞り込み、選択したユニットが外国人フリーホールドクオータの下で利用可能であることを書面で確認するか、リースホールドで購入することを決定します。
3. 予約金の支払い。 少額の予約金を支払うことで、書類の準備が進められている間、ユニットが市場から外されます。領収書、価格の書面による概要、含まれるもの、タイムラインを受け取ります。
4. デューデリジェンスと権利調査の実施。 弁護士が権利証書を検証し、抵当権や負担がないか確認し、クオータを確認し、再販の場合は手数料や光熱費が最新まで支払われていることを確認します。
5. 売買契約の締結。 この契約により、価格、デポジット、残金、移転日、どの税金をどちらが支払うか、どちらかが撤退した場合どうなるかが定められます。署名する前に確認してもらいましょう。
6. 資金の送金とFETの取得。 海外から外貨で残金を送金し、タイの銀行からFETフォームまたは信用状を回収します。
7. 土地局での所有権移転。 購入者と販売者（またはその指定代理人）が土地局に出頭し、FETを含む書類を提出し、手数料と税金を支払い、その日に所有権がご自身の名義に移転されます。
8. 光熱費の登録と入居。 建物の記録を更新し、電気、水道、インターネットを設定し、引き渡し時に期限が到来している修繕積立金や共用エリアの料金を支払います。

再販ユニットの場合、プロセス全体に数週間かかることがあります。オフプラン購入の場合、建設期間全体に広がり、段階的に支払いが行われるため、リスクの様相がかなり変わります。

コンドミニアム購入時の費用、手数料、税金

ユニットの価格以外に、土地局での移転手数料や税金に加え、法務および管理費用を予算に組み込んでください。大まかな目安として、再販における政府の総移転コストは、登録価格の約2から6パーセントの間に着地することが多く、買い手と売り手の間で交渉によって分割されます。大まかな数値は確立されていますが、正確な分割や売り手側の税金は取引によって異なるため、これらを2026年の典型的な数字として扱い、特定の取引に合わせて確認してください。

テーブルを分かりやすくするいくつかのポイントがあります。2パーセントの移転手数料は政府の主な料金であり、頻繁に共有されます。特定事業税と印紙税は排他的であるため、取引ではどちらか一方が支払われ、両方が支払われることはありません。Samui for Saleでは、コンドミニアムの移転税と手数料を定めており、売り手が5年未満ユニットを所有していた場合は通常3.3パーセントのSBTが適用され、それより長く所有している場合は代わりに0.5パーセントの印紙税が適用されることを確認しています。源泉徴収税は、個人の場合は累進課税で計算される売り手のコストです。最終的に誰が何を支払うかは契約に書き込まれる交渉事項であるため、署名する前に分割に合意してください。修繕積立金と月額共用エリア料金は、任意のコンドミニアムを所有する上での継続的なコストであり、入居すると、より広いプーケットの生活費に反映されます。賃貸収入や海外資金を定期的に国に持ち込む予定がある場合は、タイに持ち込む外国所得に対する税金についてもよく読んでおきましょう。

オフプラン対再販およびオフプランのリスク

オフプランコンドミニアムとは、建設前または建設中に購入し、建設の節目に結び付けられた分割払いで支払うものであり、再販はすぐに検査して移転できる完成したユニットです。オフプランはより安価であり、ユニットや景色の最初の選択権を提供し、時間をかけて支払いを分散させることができますが、再販にはない現実的なリスクを伴います。開発者がプロジェクトを遅らせたり、仕様を変更したり、最悪の場合は完成させることができず、エスクローのような購入者保護が一部の国ほどタイでは広く使用されていないという問題があります。

オフプランで購入する場合は、個々のユニットよりも開発者に向けたデューデリジェンスに重きを置いてください。完成したプロジェクトの実績、過去の建物が時間通りに仕様通りに納品されたかどうか、支払いのスケジュールがどのように構成されているかを調べます。資金を前倒しする契約は、物事がうまくいかなかった場合のレバレッジが低下するためです。建物が完成する前にクオータがいっぱいになると外国フリーホールドの約束はほとんど意味をなさないため、ユニットが外国人クオータ内でどのように、いつ割り当てられるかを確認してください。オフプランが最も理にかなっているのは、開発者を信頼しており、価格と支払い条件が純粋により良く、待つ余裕がある場合です。

デューデリジェンスと避けるべき一般的な間違い

優れたデューデリジェンスこそが、スムーズな購入と高価な教訓を分けるものです。多額の送金を行う前に、売り手やエージェントではなくあなたのために動く独立した弁護士とともに、基本事項を確認してください。

• 権利証書の確認。 ユニットの権利を確認し、売り手が登録された所有者であり、詳細が購入するユニットと一致していることを確認します。
• 負担の検索。 あなたに引き継がれるような抵当権、先取特権、または未払いの義務がユニットに付いていないことを確認します。
• 外国人クオータの確認。 外国人フリーホールドクオータの下でユニットが利用可能であるという法人からの書面による確認を取得します。
• 無借金証明書の取得。 再販の場合は、共用エリア料金、修繕積立金、光熱費が移転日まで支払われていることの確認を取得します。
• 開発者の審査。 オフプランの場合は、完成したプロジェクト、納品実績、財務の安定性を調査します。
• ご自身の弁護士を利用する。 エージェントや開発者の弁護士だけに頼らないでください。控えめな弁護士費用は、高額な購入における安い保険です。
• 怪しい構造を避ける。 タイ人があなたの代わりに土地を所有していると偽る名義人アレンジメントは避けてください。それらは違法であり、物件を失う可能性があります。

最も一般的な間違いは感情的で回避可能なものです：クオータの可用性を確認する前にデポジットを支払うこと、FET要件に違反する方法で資金を送金すること、少額の手数料を節約するために独立した弁護士をスキップすること、更新やリターンに関する口頭の約束を信じること。書類の段階でペースを落とせば、外国人としてタイで不動産を購入する残りのプロセスは自然とまとまります。

プーケットでのコンドミニアム購入: 何が違うのか

プーケットはバンコク以外で最大の外国人のフリーホールドコンドミニアム市場であり、国内の他の地域とは少し異なる挙動をします。海外の買い手からの需要が高いため、人気のビーチサイドのプロジェクトでは外国人クオータがすぐに売り切れる可能性があり、外国人フリーホールドユニットにはタイ人クオータやリースホールドの同等品よりも明確なプレミアムが付きます。ここでの多くの購入者は、パートタイムでの生活と賃貸収入を考えており、一年のうちの一部をユニットで過ごし、残りを貸し出すため、立地、賃貸需要、建物管理が特に重要になります。

購入する場所によって、ライフスタイルと再販の両方が形作られます。西海岸のビーチエリア、ラグーナとバングタオエリア、チャロンとラワイ周辺のエリアは、それぞれ異なる買い手とレンタル市場を引きつけるため、プーケットの住むのに最適なエリアについて調べ、決断する前にプーケットの滞在先について考える価値があります。多くの人が購入前に賃貸するため、最初に島で時間を過ごす価値もあり、プーケットのアパート賃貸およびプーケットの移動方法に関する私たちのガイドは、所有する前にエリアをテストするのに役立ちます。リモートワークをする場合、デジタルノマドとしてのプーケットでの生活に関するガイドが日常生活の実用的な側面を網羅しています。

タイでのコンドミニアム購入は良い投資ですか？

ライフスタイル資産としてのタイのコンドミニアムは優れている可能性があり、純粋な金融投資としては混合的であり、ユニット、建物、タイミングに大きく依存します。タイのコンドミニアムの資本成長は控えめで不均一であり、特に外国人クオータユニットの場合、限られた買い手プールに販売することになるため再販が遅くなる可能性があり、賃貸利回りは立地や季節によって大きく異なります。管理の行き届いた強力な立地のよく選ばれたユニットは、妥当な賃貸リターンを生み出し、その価値を保持することができますが、開発者のプレミアムで購入された過剰供給の建物は両方の面で失望させる可能性があります。

正直な枠組みとしては、着実に価値が上がると期待するハンズオフの投資としてではなく、家やパートタイムのベースとして、また家賃も稼げる場所として、実際にそれを使用したいときにコンドミニアムが最もうまく機能するということです。数字が主な動機である場合は、購入と単なる賃貸を比較してください。賃貸は資本を流動性に保ち、移転コストがかからないためです。タイでのリタイアに必要な金額に関する私たちのガイドと、より広い生活費は、自身の状況に合わせて所有と賃貸を比較検討するのに役立ちます。

コンドミニアムでの生活: ビザ、資金、ランニングコスト

タイでコンドミニアムを所有しても、ビザ、居住権、または滞在する権利は付与されず、多くの初めての購入者を驚かせます。所有権と入国管理は完全に別個のシステムです。フリーホールドのコンドミニアムを所有していても、観光滞在よりも長くそれに住むためには有効なビザが必要であり、他の長期滞在の外国人と同様に定期的な報告と更新を行います。

ほとんどのコンドミニアム所有者は、自分の状況に合った長期滞在ビザを所持しています。退職者はしばしばタイのリタイアメントビザを使用し、富裕層の買い手はLTRビザまたはタイ・プリビレッジ（エリート）ビザを検討し、リモートワーカーはますますデスティネーション・タイランド・ビザ（DTV）を使用し、タイ国籍の配偶者がいる人はタイの結婚ビザを使用することがあります。コンドミニアムを貸し出すだけでなく、ビジネスを運営するなどしてここにいる間に収入を得る予定がある場合は、その収入に頼る前にタイでのビジネス開始に関する規則を調べてください。最初に自分の人生にビザを合わせ、次に住むためにコンドミニアムを購入し、その逆を行わないようにしてください。

専門家の助けを借りるタイミング

任意の購入には独立したタイの不動産弁護士を利用し、オプションではなく不可欠なものとして扱ってください。あなただけに代わって行動する弁護士は、権利調査を実行し、外国人クオータを確認し、売買契約をレビューまたはドラフトし、FET書類を確認し、必要に応じて土地局であなたを代表します。数百万バーツの価値がある購入において、数万バーツの低い弁護士費用は、非常に大きな間違いに対する安い保険です。

特に、建物の外国人クオータがいっぱいであるときに誰かが回避策を提案した場合、オフプランで購入しており契約が開発者に有利な条項でいっぱいである場合、リースが関与しており更新条件が重要である場合、または所有権構造について何か異常を感じる場合には、専門家の助けを借りてください。タイでのコンドミニアム購入は外国人に真にアクセスしやすいものですが、それは依然として外国での法的取引であるため、資格のある専門家に寄りかかり、コミットする前に適切なタイの当局と現在の規則を確認してください。

Frequently asked questions

Can foreigners buy property in Thailand?

外国人はタイでコンドミニアムのユニットを購入して所有することができますが、土地は所有できません。コンドミニアム法の下で、コンドミニアムユニットをご自身の名義で完全な外国人のフリーホールドとして保持できる一方、一戸建てやヴィラには通常土地が含まれるため、外国人が直接所有することは一般的にできず、リースまたは会社組織が関与します。

Can a US citizen buy a condo in Thailand?

はい。米国市民は、他の外国人と同じ条件でタイのコンドミニアムを購入して所有することができます。国籍によって規則が変わることはありません。依然として49パーセントの外国人クオータ内で購入し、登録のためにFETフォームを取得するために海外から外貨で購入資金を持ち込む必要があります。

What is the 49 percent foreign quota?

タイの法律では、どのコンドミニアムビルでも外国人の所有権を全ユニットの総床面積の49パーセントに制限しており、残りの51パーセントはタイ人が保有しています。人気のビルでは外国人の部分が売り切れることがあるため、デポジットを支払う前に、選択したユニットが外国人フリーホールドクオータの下で利用可能であることを書面で必ず確認してください。

What is the FET form and why do I need it?

外国為替取引フォーム（FETフォーム）は、購入資金を海外から外貨でタイに持ち込んだという銀行の証明です。これは外国人フリーホールドを登録するための法的要件であるため、土地局は移転時にそれを要求します。資金を外貨で送り、目的をコンドミニアムの購入として明記してください。

How much does it cost to buy a condo in Thailand?

価格のほかに、登録価格の約2から6パーセントを通常合計する移転税と手数料を予算に組み込み、売り手と交渉して分割します。2パーセントの移転手数料、売り手側のSBTまたは印紙税に加え、約20,000から50,000 THBの弁護士費用と、より小規模な権利調査または評価費用を見込んでください。

Are condos in Thailand leasehold or freehold?

両方存在します。外国人クオータユニットが利用可能な場合、外国人はフリーホールドとしてコンドミニアムを所有でき、タイトルに名前が載る永久所有権を与えられます。クオータがいっぱいの場合、またはより低い価格のために、最大30年間登録されるリースホールドが代替手段となります。フリーホールドは、ほとんどの購入者にとってより強力な所有形態です。

How long can you own a condo in Thailand?

フリーホールドのコンドミニアムは期限なしで永久にあなたのものであり、それを売却したり相続人に引き継がせたりすることができます。リースホールドは登録ごとに最大30年間続き、更新は法律で保証されるのではなく契約によって合意されるため、実際に保持する期間はリースの文言に完全に依存します。

Is buying a condo in Thailand a good investment?

それは強力なライフスタイル資産であり、混合的な純粋な投資です。資本成長は控えめで不均一であり、再販が遅くなる可能性があり、賃貸利回りは立地によって異なります。上昇する価格へのハンズオフの賭けとしてではなく、家やパートタイムのベースとして、また家賃も稼げる場所として、実際にそれを使用するときにコンドミニアムは最もよく機能します。

Is it safe for foreigners to buy a condo in Thailand?

適切なデューデリジェンスを行えば、フリーホールドのコンドミニアムの購入は安全です：権利とクオータを確認し、独立した弁護士を利用し、資金を正しく持ち込みます。リスクはオフプラン購入、満杯クオータの回避策、名義人の土地構造で高まるため、それらの状況こそが専門家のアドバイスが最も重要になる場面です。

Sources

1. タイ・コンドミニアム法 B.E. 2522（外国人の所有権および外貨要件）
2. タイ土地局（土地局の移転と登録）
3. タイ銀行（中央銀行）（外国為替規則）
4. Siam Legal International、送金とFETフォームについて
5. Thailand Law Online、外国人の所有権と不動産購入
6. CBREタイ、フリーホールドとリースホールドの比較
7. Samui for Sale、コンドミニアムの移転税と手数料
8. Wise、タイでコンドミニアムを購入する方法とFET要件

このガイドについて

このガイドは、プーケットに居住し取材を行っているThailand Stuff編集チームによって調査・執筆されました。現地の最新価格、公式情報源、信頼できるデータに基づいて調査を行い、数値を最新の状態に保つために定期的に見直しを行っています。最終見直しは2026年8月に行われました。Thailand Stuffは法律事務所、税務顧問、または認可された財務顧問ではなく、この記事は一般的な情報であり、法的または財務的なアドバイスではありません。不動産法、税金、外国為替規則は変更され、公式の裁量で適用されるため、常に土地局、タイ銀行、および銀行で現在の要件を確認し、ご自身の購入には独立したタイの不動産弁護士と資格のある税務顧問を利用してください。